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政府大招:商场可改建公寓,用地性质都能改
发表于:2016/5/18 9:59:12 浏览人数:3797

     5月国务院提出发展住房租赁企业等措施,并首次表示,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,水、电、气价格按照居民的标准执行。
  “为发展住房租赁市场,允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。”住建部副部长陆克华在5月6日的国务院政策例行吹风会上,披露“商用房改租赁房”的相关政策细节。

 

  扶持住房租赁企业发展
  如何发展住房租赁市场?近日国家层面再次作出部署。国务院常务会议提出发展住房租赁企业等多项措施,并首次表示,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
  吹风会上,陆克华介绍,目前我国住房租赁市场供应主体还是以个人为主,占90%以上,而在一些国家的成熟的房地产市场,专业的租赁企业提供房源占比约为30%.
  他介绍,为扶持住房租赁企业发展,要完善规划建设和用地政策。合理确定新建租赁住房建设的规模,在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。鼓励地方政府盘活城区的存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地的有效供应。允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。

 

  哪些商业用房适合改造?
  “当前因为商业模式的调整等因素的影响,一些城市腾退出一些商业用房,还有一些商业用房处在闲置或者半闲置状况,也有一些在建的商业用房项目预期的市场前景不好。”陆克华说,特别是这些商业用房往往位置、配套较好,交通便利,把这些房子改造成租赁住房,能够满足租赁住房的需求。他指出,各地要根据实际,研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。

 

  商业用地现状
  这些年,中国商业地产受到直接的冲击,商业地产去库存压力巨大。今年中国房地产的去库存虽已完成了1/3左右,但目前商业地产去库存仍接近11年,政府不得不穷则思变。
  改革开放30多年来,多少政府画饼的新城、CBD、经开区、副中心、高铁概念区如今默默渐行,当初的宏伟规划,大手笔的商业用地,如今则是市场俯视下的冷冷清清,很多时候商业用地被愈加谨慎的开发商压在手上,这也是无奈啊。
  如今在国内一二线城市存在住宅供应不足,而商业地产却渐渐出现过剩的现象,再加上电商冲击及大势不佳,商业地产确实遇到了瓶颈。而这次的新政就是要为商业地产去库存保驾护航,提供更多弹药。
  而且,政府高层也开始注意到苦哈哈的年轻一代及新市民当下的居住难题。这新政在某种意义上也能增加供应,用的还是开发商的钱,结局还是缓解社会矛盾,何乐而不为?
  其实,这政策也并非突然之举,这些年来,早有诸多有当地背景的发展商在不得不为时直接建成后违规商改住,这次国务院放闸也算是众望所归,毕竟全球范围这样的突破之举比比皆是。

 

  美国案例之Arcade
  美国史上最古老的商场,位于罗德岛普罗维登斯市中心的Arcade,在2008年停业关闭。这座古希腊式建筑建于1828年,见证了当地的商业繁荣,深受喜爱。 433341803007246540

  最终发展商只耗资了700万美元,就将这个古老的大商场,改造成了一间间超chic小公寓!如今火的不要不要的。

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  改造后商场的1层是17间精品店和餐厅,物尽其用成为了社区商业。 780823477966189992

  2、3层改动最大,变成了45间小而美的公寓,公寓面积20㎡-40㎡不等,租金低至每月550美元起。这些公寓虽小,内部却应有尽有,租客大爱。

 

  新政下的商业新机遇
  目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上,整个市场容量已经突破1万亿元。
  要知道,我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主,占90%以上,而在发达国家,专业的租赁企业提供房源占比达30%,是中国的3倍多,这一巨大市场将成为开发商的必争之地,连万科都在加速推进这块新蛋糕。 395285765239342008
  2015年北京租金涨了7.2%,上海涨了19.5%。到了2016年,就不对了,跟着房价全面上涨的趋势,有个统计,全国住宅租金在3月份一个月就涨了14.8 %。
  整个住宅租赁市场正迎来最好时刻。于是,在这样的大商机的背景下,商场转型公寓变得越来越具诱惑性。

  焦点 土地性质调整与城市规划冲突?
  按照此次“商改租”新政,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应按照居民标准执行。
  商用房变为租赁房,为什么土地性质也要调整呢?社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强认为,居住用地才能使用民用的水、电、气,这应当是调整土地用途的考虑因素之一。
  不过,有学界、业界专家担心,鼓励“商改租”会影响城市规划。同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文指出,因为商业和居住需求在规划上是两种不同的功能,政府从编制区域规划到卖地都是以此为前提的,如果到了后期允许两者之间有交叉,商业和居住混合在一起,肯定会影响区域的规划定位和规划目标的实现。
  中山大学教授、城市规划专家袁奇峰指出,土地出让的前提是依据控制性详细规划,而“控规”规定了开发容量、居住人口数,“潜台词”就是,相应的公共服务设施也是规划好了的。
  因此,“商改租”可能面临的问题是,地区居住人口增长,对社区基础设施服务的需求增加,但原来的周边配套设施不一定跟得上。他认为,少量的“商改租”问题还不大,改建达到一定限值就应该重新做评估。

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